Désimperméabilisation dans les projets immobiliers neufs : intégrer le CBS dès la conception pour répondre aux exigences RE2020 et ZAN

Désimperméabilisation et projets neufs : un enjeu désormais central

Ce que le ZAN change concrètement pour les promoteurs

Tout projet sur un terrain naturel ou agricole contribue au «budget d'artificialisation» de la collectivité. Les collectivités favorisent les projets qui minimisent l'imperméabilisation et maximisent les surfaces végétalisées. Un projet à faible empreinte imperméabilisante est plus attractif dans les appels d'offres de cession foncière publique.

Les PLU et CBS imposés par les collectivités

Paris impose un CBS de 0,3 dans certaines zones denses. Lyon, Bordeaux, Nantes suivent avec des règlements similaires. Un CBS de 0,3 sur 5 000 m² signifie que 1 500 m² doivent être composés de surfaces perméables ou végétalisées.

Le CBS : comprendre et optimiser l'indicateur

Comment se calcule le CBS

Les seuils habituellement imposés

• Zone urbaine dense : 0,2 à 0,3
• Zone pavillonnaire : 0,3 à 0,5
• Zones spéciales : jusqu'à 0,6

La tendance est à la hausse.

Les types de surfaces qui comptent

Pour optimiser le CBS sans sacrifier la surface commercialisable :

• Toitures végétalisées (coefficient 0,7) : n'empiètent pas sur l'emprise au sol
• Jardins en dalle sur parking souterrain (coefficient 0,7)
• Noues et jardins pluviaux (coefficient 1,0)
• Façades végétalisées (coefficient 0,5)

Intégrer la désimperméabilisation dès le programme

Parkings souterrains vs aériens : implications sur le CBS

Parking aérien bitumé = coefficient 0. Parking souterrain avec toiture végétalisée = coefficient 0,7. La différence de coût (parking souterrain : +15 000 à 25 000 €/place) doit être mise en regard du gain réglementaire et commercial.

Espaces verts, noues paysagères et voiries perméables

La conception du plan masse doit intégrer dès le départ : espaces verts avec coefficients optimisés, noues paysagères pour la gestion des eaux pluviales et allées perméables plutôt que bitumées.

Toitures et terrasses végétalisées

Une toiture végétalisée extensive coûte 50 à 80 €/m² et contribue à hauteur de 0,7 au CBS. Sur une tour de 1 000 m² de toiture : une contribution de 700 unités CBS.

Simulation : quantifier l'impact avant le dépôt de permis

Ce que Netcarbon modélise sur un projet neuf

À partir du plan masse et du programme de végétalisation, Netcarbon simule l'état environnemental du projet à horizon 25 ans : température de surface attendue, stock carbone supplémentaire, CBSh et superficie effective désimperméabilisée.

Exemple : projet logements + parc naturel

Sur un projet de 80 logements avec parc naturel (3 000 m²), plantation de +691 arbres et +1 151 arbustes :

• -5,4°C de réduction de la température de surface locale
• CBSh +0,4
• +52 tCO2 stockés

Ces chiffres ont été intégrés directement dans le mémoire technique de la réponse à appel d'offres.

Valoriser la désimperméabilisation dans les RAO et les mémoires techniques

Ce que les collectivités attendent

Les critères environnementaux comptent pour 20 % à 40 % de la note globale dans de nombreuses métropoles. Indicateurs les plus souvent demandés : CBS global, superficie végétalisée, nombre d'arbres, taux de perméabilité, impact sur les ICU.

Données chiffrées vs engagements qualitatifs

«Nous planterons de nombreux arbres» n'a pas la même portée que «la plantation de 691 arbres génère une réduction de -5,4°C et +52 tCO2 à 25 ans, simulés par Netcarbon».

Générer des crédits carbone dès la livraison

Le Label Bas Carbone (méthode Ville Arborée) permet de certifier et monétiser le stockage carbone lié aux plantations. Les crédits se valorisent selon les bénéfices apportés par le projet et peuvent représenter un financement significatif du projet.